Publication:

Le Quotidien - 2021-10-09

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SURENCHÈRE IMMOBILIÈRE : ATTENTION à LA RENONCIATION à LA GARANTIE LÉGALE

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Me Alain Provencher a.provencher@sblavocats.com Alain Provencher, avocat Tél.: 418 696-3011

Depuis le début de 2021, le prix des maisons ne cesse d’augmenter, et plusieurs transactions se réalisent en surenchère. Dans ce contexte, les vendeurs tentent de faire signer aux acheteurs des clauses d’exclusion de la garantie légale. Plusieurs acheteurs signent de telles clauses sans sourciller. Savent-ils vraiment ce que cela implique? La garantie légale est une protection obligeant le vendeur à garantir la propriété et la qualité d’un immeuble1. Elle s’applique automatiquement même quand elle n’est pas prévue au contrat. La garantie du droit de propriété prévoit que l’immeuble est libre de tous droits et libéré d’hypothèque. La garantie de qualité, quant à elle, implique que l’immeuble est exempt de vices qui rendent le bien impropre à l’usage ou qui en diminuent la valeur au point où on ne l’aurait pas acheté. À noter que ce qui est connu de l’acheteur ou apparent n’est pas de la nature d’un « vice caché », et la garantie de qualité ne les couvre pas. Le vendeur a la possibilité d’exclure la garantie légale par une clause prévue dans le contrat de vente de l’immeuble. En prévoyant cette exclusion, l’acheteur est alors privé d’un recours contre son vendeur concernant des vices trouvés suivant son achat. Dans le cas où le vendeur n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer au moment de la vente2, malgré l’exclusion de la garantie légale, l’acheteur pourrait tout de même avoir un recours contre le vendeur. Cependant, ce recours serait limité à un recours pour vice de consentement pour les problèmes graves qui n’auraient pas été dénoncés par le vendeur. Ce vice de consentement pourrait découler d’une réticence, d’un silence ou d’un mensonge, ou encore d’avoir placé délibérément l’acheteur dans un faux sentiment de sécurité3. Ce type de recours est cependant difficile, car l’acheteur doit démontrer que le vendeur a agi de mauvaise foi et qu’il lui a caché des informations avec l’intention de le tromper au moment de la vente. Pour ce qui est du vendeur professionnel, des règles particulières s’appliquent. En effet, la clause d’exclusion de garantie ne sera pas opposable à l’acheteur qui a transigé avec un vendeur professionnel à moins que ce dernier prouve que le vice est dû à la faute de l’acheteur ou d’un tiers après l’achat du bien vendu ou est attribuable à une force majeure. À titre d’exemple, un courtier immobilier n’est pas un vendeur professionnel. Toutefois, un fabricant ou un promoteur immobilier qui vend des maisons est considéré comme un vendeur professionnel. Par conséquent, si vous êtes prêt à assumer le risque d’acheter un immeuble sans garantie légale, nous vous recommandons fortement une inspection très rigoureuse de l’immeuble et l’obtention de la déclaration du vendeur, la plus détaillée possible, afin d’identifier les faiblesses de l’immeuble. Finalement, il est très important de lire les documents de transaction, tels qu’offre d’achat et contrat de vente, et en cas de besoin, s’adresser à un professionnel du droit.

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